風呂無し物件に苦戦 大きくリフォームすべきかどうか？

風呂無し物件の入居付けに苦戦しています。

工務店さんに軽くリフォームを頼んでいたのですが、９月に頼んで終わったのが１１月。シーズン終わってますやん！！

大阪市内とはいえお風呂の無い物件で、苦戦は見えていたのですがシーズンを逃すと更にきつく感じます。賃貸業者さんを回っていると風呂が無い物件はねぇ・・と随分引いているご様子。５部屋も空いてるんですけど。。。

いつもだったら大きくリフォームしてと考えるのですが、リフォームに踏み切れない理由があります。

■リフォームをためらう理由
１、もともと土地値以下で買っている物件、今入居者がいなくなって売却すればかなりのリターンが望める。
それと逆行する形で入居者を付けてしまえば、売るときに逆に値段が下がってしまうのではないか？

２、部屋の大きさ、補強が必要なことから風呂を付けるのはＮＧ。付けれるとしてシャワーだけど、給湯器や配管もろもろの大きい工事となるが入居者が付く保証なんてどこにも無い。シャワーは厳しいと賃貸業者にも言われている。しかも売却時には取り壊し前提のため設備があったとしても売却金額のアップとはならない。

３、リフォームすると大きくキャッシュが減り、融資が受けづらくなる。同じお金を掛けるなら担保が取れる物件を買うか頭金にした方が、後のキャッシュが大きくなるのではないか？

以上のような理由があり、リフォームを迷っていました。

最善は風呂無しのままの入居付けだけど、どう考えてもしんどい。

もんもんとなり、色々な人に相談をした結果、

「市内でシャワーを付けて、客付けできないというのは大家の怠慢であり、必ず付けろ！」

と厳しいお答えが返ってきました。確かにそうです。付くかどうか考えてリフォームしたことは無い。結構厳しい状況でも客付けしててきたしな。と思い返しました。

そして付くという前提でいくと、投資すると利回り約１００％だからリフォームに踏み切るのが正解だと。そんなおいしい投資話は他にないはずです。

そして契約時は定期借家権を使うことで入居者を付けたことによるマイナスは少し軽減されるはずだと。

ただし、段階的に２部屋をリフォームする。

以上のように考え少しずつですが、大きくリフォームしようという結論に達しました。

しかし、問題はそれだけではありませんでした。シャワーをつけるにあたって重大な問題点が発覚しました・・　続く